מחזור משכנתא משתלם כשהחיסכון בהחזרים גדול מהעלות של המעבר, וכשתישארו במשכנתא מספיק זמן כדי ליהנות ממנו. המדד הפשוט ביותר: בכמה חודשים החיסכון החודשי מחזיר את עלות המחזור.
כמה חוסכים על 800,000 ₪ ל-20 שנה
ריבית חדשה (במקום 5.2%)
חיסכון בחודש
חיסכון לאורך התקופה
החזר עלות של 12,000 ₪
4.95%
111 ₪
26,606 ₪
109 חודשים
4.7%
220 ₪
52,911 ₪
55 חודשים
4.2%
436 ₪
104,608 ₪
28 חודשים
3.7%
646 ₪
155,068 ₪
19 חודשים
ביחס לריבית נוכחית של 5.2%, מסלול לא צמוד, לפני עמלות. החיסכון לאורך התקופה הוא בערכים נומינליים.
העלויות שצריך להכניס לחשבון
עמלת פירעון מוקדם: נגבית בעיקר במסלולים בריבית קבועה, ותלויה בפער בין הריבית שלכם לריבית בשוק היום. בפריים בדרך כלל אין עמלה כזו.
עלויות בבנק החדש: שמאות, פתיחת תיק ורישום משכנתא.
ביטוח חיים וביטוח נכס חדשים, אם עוברים בנק.
הצמדה: אם עוברים ממסלול לא צמוד למסלול צמוד, ההחזר יכול לעלות עם האינפלציה גם כשהריבית נמוכה יותר.
איך מתחילים
בקשו מהבנק דוח יתרות לסילוק לכל מסלול, כולל עמלת הפירעון המשוערת.
פנו קודם לבנק הנוכחי: לעיתים הוא מציע הורדת ריבית כדי לא לאבד אתכם, בלי עלויות של מעבר.
שקלו לקצר את התקופה במקום להוריד את ההחזר: אותו החזר על פני פחות שנים חוסך הרבה יותר ריבית.
שאלות נפוצות
מהי "עמלת יציאה" או "עמלת פירעון מוקדם"?
עמלה שהבנק גובה כשפורעים הלוואה לפני הזמן, בעיקר במסלולים בריבית קבועה. גובהה תלוי ביתרת הקרן, בריבית הנוכחית מול הריבית הממוצעת בשוק ובזמן שנותר להלוואה — כדאי לבקש הצעת מחיר מדויקת מהבנק לפני מחזור.
מתי כדאי למחזר משכנתא?
ככלל אצבע, כשההפרש בין הריבית הנוכחית לריבית החדשה משמעותי (בדרך כלל מעל אחוז אחד) ותקופת ההלוואה הנותרת ארוכה מספיק כדי "להחזיר" את עלות המחזור — כפי שהמחשבון הזה מציג.
האם המחשבון מביא בחשבון עמלות נוספות?
הזינו את סך כל העלויות (עמלת פירעון מוקדם, עמלות פתיחת תיק, שמאות וכו') בשדה "עלות מחזור" כדי לקבל תמונה מדויקת יותר.