בנו תמהיל משכנתא כמו בבנק: פריים, קבועה לא צמודה, קבועה צמודה ומשתנות. המחשבון מראה את ההחזר החודשי, כמה תחזירו בסך הכול, מה קורה אם הריבית עולה, והאם התמהיל עומד בהוראות בנק ישראל.
החזר חודשי, עלות כוללת ותרחיש עליית ריבית לתמהיל של פריים, קבועה ומשתנה
משכנתא של 1,200,000 ₪ ל-25 שנה בתמהיל שליש־שליש־שליש, בריביות הממוצעות: ההחזר הראשון כ-6,380 ₪, וסך התשלומים כ-2.14 מיליון ₪ כולל הצמדה של 2.5% בשנה. אם הפריים והמשתנות יעלו ב-2%, ההחזר הגבוה ביותר יכול להגיע לכ-9,150 ₪.
הנתונים נכונים לאוקטובר 2026 · מקורות: בנק ישראל
| מסלול | איך הריבית זזה | יתרון | סיכון |
|---|---|---|---|
| פריים | צמודה לריבית בנק ישראל. היום הפריים 4.75% | לרוב הריבית הנמוכה ביותר, פירעון מוקדם בלי קנס | ההחזר עולה מיד כשבנק ישראל מעלה ריבית |
| קבועה לא צמודה (קל"צ) | קבועה לכל התקופה | החזר ידוע מראש עד הסוף | ריבית גבוהה יחסית, עמלת פירעון מוקדם |
| קבועה צמודה | קבועה, אבל הקרן צמודה למדד | ריבית נמוכה מהקל"צ | ההחזר והיתרה עולים עם האינפלציה |
| משתנה כל 5 שנים | מתעדכנת כל חמש שנים לפי עוגן | נקודת יציאה בלי קנס בכל תחנה | הריבית בתחנה הבאה לא ידועה |
אין תמהיל נכון אחד. השאלה היא כמה תנודה בהחזר אתם יכולים לספוג. משק בית עם הכנסה יציבה ומרווח גדול בין ההכנסה להחזר יכול לקחת יותר פריים ומשתנות, שהן בדרך כלל זולות יותר. מי שההחזר כבר דוחק את התקציב ירוויח מיותר קבועה לא צמודה, גם במחיר ריבית גבוהה יותר.
תרחיש הלחץ במחשבון מראה מה יקרה אם הפריים והריביות המשתנות יעלו. כלל אצבע מקובל: אם ההחזר בתרחיש הזה עדיין נכנס בתקציב, התמהיל סביר.
לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה), והפריים יכול להגיע עד שני שלישים. אחוז המימון מוגבל ל-75% בדירה ראשונה, 70% למשפרי דיור ו-50% בדירה להשקעה. ההחזר לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה, ומעל 40% הבנקים זהירים יותר. התקופה המקסימלית היא 30 שנה.
פריים מתעדכן מיד עם כל שינוי בריבית בנק ישראל ואפשר לפרוע אותו בלי קנס, אבל ההחזר עלול לקפוץ. קבועה לא צמודה נותנת החזר ידוע מראש ליום האחרון, ובתמורה הריבית בדרך כלל גבוהה יותר ויש עמלת פירעון מוקדם. תרחיש הלחץ במחשבון מראה כמה תרגישו עלייה בריבית.
בגלל ההצמדה. במסלול צמוד הקרן עצמה עולה עם המדד, כך שגם אם הריבית נמוכה ב-1.3%, אינפלציה של 2.5% בשנה מוסיפה עלות לאורך כל התקופה. המחשבון מציג את רכיב ההצמדה בנפרד.
מהממוצעים שבנק ישראל מפרסם כל חודש על משכנתאות חדשות (אוגוסט 2026), ומריבית הפריים (4.75%, לפי ריבית בנק ישראל של 3.25%). הריבית שתקבלו תלויה באחוז המימון, בהכנסה ובבנק, ולכן כדאי להזין את הריביות מההצעה שקיבלתם.